Convertir un triplex en duplex à Verdun : ce que le règlement permet vraiment
Le cadre a changé deux fois depuis 2024. Les réponses que vous trouverez en ligne décrivent souvent l’ancien état du droit, et l’une d’elles vous conseille une démarche aujourd’hui interdite.
Réponse rapide. Oui, convertir un triplex en duplex reste possible à Verdun en 2026, mais ce n’est plus un droit. Depuis 2024, l’arrondissement interdit la réduction du nombre de logements ; retirer un seul logement passe par une demande d’usage conditionnel, évaluée selon des critères et tranchée par résolution du conseil d’arrondissement. En parallèle, jusqu’au 6 juin 2027, la loi québécoise interdit d’évincer un locataire pour agrandir substantiellement un logement. Le projet n’est donc réaliste que si les logements à fusionner sont déjà libres.
Deux erreurs répandues dans les réponses automatisées
Les résumés générés par les moteurs de recherche sur cette question reprennent des sources périmées. Deux points en particulier peuvent coûter cher.
La limite de 175 m² n’existe pas
Ce chiffre circule beaucoup. Il provenait de la première mouture du règlement verdunois sur le parc locatif, et il a été retiré avant l’adoption. Aucune superficie maximale de 175 m² ne s’applique aujourd’hui à la fusion de logements à Verdun.
Retrait documenté par le Journal Métro lors de la modification du projet de règlement.
L’éviction pour agrandissement est suspendue
Plusieurs réponses en ligne recommandent de « passer par une procédure d’éviction pour agrandissement ». Cette démarche est interdite au Québec jusqu’au 6 juin 2027. Un avis envoyé sur ce fondement aujourd’hui est sans effet, et l’envoyer vous expose.
Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés, en vigueur depuis le 6 juin 2024.
La conséquence pratique est simple. À Verdun, en 2026, un projet de fusion ne se juge plus sur les plans ni sur la superficie. Il se juge sur qui occupe les logements.
Que dit le règlement de Verdun sur la réduction du nombre de logements ?
Verdun a resserré son cadre en 2024, en modifiant l’article 36.4 de son règlement de zonage et son règlement sur les usages conditionnels.
La règle de base est une interdiction de réduire le nombre de logements d’un bâtiment résidentiel, dans tous les secteurs et pour tous les types de bâtiments.
Une exception encadrée subsiste. La réduction d’un seul logement peut être autorisée, à condition de déposer une demande d’usage conditionnel, accompagnée des documents exigés, et d’être évaluée selon des critères inscrits au règlement. La décision revient au conseil d’arrondissement, par résolution, séance publique à l’appui.
| Projet | Logements retirés | Statut à Verdun |
|---|---|---|
| Triplex vers duplex | 1 | Possible par demande d’usage conditionnel, décision discrétionnaire |
| Duplex vers unifamiliale | 1 | Possible par la même voie |
| Triplex vers unifamiliale | 2 | Hors de l’exception, qui ne vise que le retrait d’un seul logement |
C’est la raison pour laquelle la conversion d’un triplex en duplex passe plus facilement que la conversion en maison unifamiliale. Le nombre de logements retirés est le critère, pas la nature des travaux.
Le 1er octobre 2024, le conseil d’arrondissement de Verdun autorisait la réduction du nombre de logements du 805-807, rue Willibrord, pour transformer ce duplex en unifamiliale. Le dossier mentionne qu’un logement locatif y était vacant depuis mai 2024.
Ce précédent illustre deux choses : la voie existe réellement, et un logement déjà libre fait partie du portrait présenté au conseil.
La première démarche à faire. Demandez un certificat de zonage au bureau d’arrondissement pour votre lot précis. Les critères d’évaluation, les documents exigés et les dispositions applicables évoluent : seule la version en vigueur au moment de votre demande compte.
Peut-on évincer un locataire pour fusionner deux logements ?
Non, pas d’ici le 6 juin 2027.
L’article 1959 du Code civil du Québec permettait au propriétaire d’évincer un locataire pour subdiviser un logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. Cette disposition est suspendue depuis le 6 juin 2024, pour une période de trois ans.
Le moratoire peut prendre fin plus tôt si le taux d’inoccupation publié par la SCHL pour l’ensemble des centres urbains québécois de 10 000 habitants et plus atteint 3 %. Ce seuil n’a pas été franchi depuis 2017.
Ce qui reste permis. La reprise de logement n’est pas touchée par le moratoire. Un propriétaire peut toujours reprendre un logement pour l’habiter lui-même ou y loger un proche parent, aux conditions prévues par la loi. La reprise et l’éviction pour agrandissement sont deux régimes distincts : le premier reste ouvert, le second est gelé.
Deux changements de 2024 s’ajoutent au portrait pour tout ce qui touche la reprise. Depuis le 21 février 2024, le fardeau de la preuve repose sur le propriétaire : c’est à lui de démontrer sa bonne foi si le locataire conteste ou réclame des dommages. Les protections des locataires aînés ont par ailleurs été élargies.
Pour un acheteur, cela veut dire qu’un logement occupé n’est plus une simple formalité à régler après l’achat. C’est un dossier, avec un tribunal, un délai et une issue incertaine.
Ce texte présente l’état général du droit à la date de publication. Il ne constitue pas un avis juridique. Toute démarche visant un locataire doit être validée par un avocat ou un notaire, et les délais d’avis varient selon le type de bail.
Pourquoi un plex ne se vend à pleine valeur qu’avec un logement libre
Voici l’observation qui commande le plus de décisions dans un dossier de plex, et celle dont on parle le moins.
Un duplex ou un triplex atteint sa pleine valeur seulement si au moins un logement est disponible pour l’acheteur. Pas parce que les acheteurs détestent les locataires. Parce que l’acheteur qui veut habiter son immeuble et qui n’a aucun logement libre doit passer par une reprise : un avis, un délai, un tribunal possible, un résultat incertain, et depuis 2024 un fardeau de preuve qui lui incombe.
La plupart des acheteurs propriétaires-occupants refusent simplement d’entrer là-dedans. Votre bassin d’acheteurs se réduit alors aux investisseurs, qui achètent un immeuble sur son rendement et non sur son potentiel d’occupation. Ce sont deux prix différents pour le même bâtiment.
J’appelle cet écart la prime du logement libre. Elle ne figure sur aucune fiche descriptive, et elle se mesure au cas par cas, selon la taille du logement libre, le loyer des unités occupées et l’inventaire du secteur.
L’horloge du bail
D’où découle la décision la plus coûteuse et la plus vite prise dans un dossier de plex : relouer un logement vacant.
Un logement reloué redémarre une horloge dont personne ne connaît la durée. Le bail se reconduit automatiquement. Le locataire peut rester un an ou vingt ans, et c’est son droit. Le moratoire ferme la porte de l’éviction jusqu’en juin 2027, et la reprise reste soumise au tribunal.
Quelques mois de loyer encaissés peuvent donc coûter, au moment de la vente, un multiple de ce qu’ils ont rapporté. La question n’est jamais « est-ce que je perds du revenu en gardant le logement vide ? ». La question est « combien vaut ce logement vide le jour où je vends, et dans combien de temps est-ce que je vends ? ».
Relouer ou garder libre : comment trancher
Quatre questions, dans cet ordre. Elles se répondent en une heure et elles évitent une erreur de plusieurs dizaines de milliers de dollars.
- Dans combien de temps vendez-vous ? Un horizon de moins de deux ans change complètement le calcul. Relouer pour dix-huit mois de loyer peut vous retirer l’acheteur occupant au moment précis où vous mettez en vente.
- Quel acheteur vise votre immeuble ? Un plex de Verdun terre ferme avec un grand logement libre parle aux propriétaires-occupants et aux familles. Le même immeuble entièrement occupé à des loyers sous le marché parle aux investisseurs, qui calculent autrement.
- Le projet de fusion tient-il debout ? Le certificat de zonage, la demande d’usage conditionnel et la décision du conseil viennent avant les plans. Un projet refusé après des travaux amorcés est le pire scénario possible.
- Que vaut le logement libre, en dollars, aujourd’hui ? C’est le seul chiffre qui rend la décision comparable. Sans lui, vous comparez un revenu certain à un risque flou, et le revenu certain gagne toujours. À tort.
Répondre à la quatrième question demande de regarder les ventes comparables de plex du secteur, avec et sans logement libre. C’est exactement le genre d’écart que je mesure avant une mise en marché.
À quoi ressemblent les travaux d’une fusion de deux logements ?
La portée dépend de la configuration du bâtiment. Voici les cas de figure les plus courants dans les plex de Verdun.
Fusion verticale
Le cas le plus fréquent dans un plex superposé. Un escalier intérieur relie les deux niveaux, ce qui suppose une ouverture dans le plancher et une vérification structurale.
Fusion horizontale
Possible dans un bâtiment large où deux logements se trouvent sur le même niveau. Les murs mitoyens tombent pour créer une seule unité traversante.
Le logement conservé
Le troisième logement doit rester une unité complète et conforme : ses propres accès et issues, sa séparation coupe-feu, son isolation acoustique, son entrée électrique distincte.
Un avantage financier souvent négligé. Le duplex qui résulte de la fusion conserve un logement locatif officiel. L’immeuble continue de générer un revenu, ce qui simplifie généralement le financement par rapport à une conversion complète en unifamiliale.
La faisabilité structurale, la conformité au Code de construction et l’estimation des coûts relèvent d’un ingénieur, d’un architecte ou d’un technologue. Faites évaluer le bâtiment avant de vous engager sur un échéancier ou un prix.
Où en est le marché du plex à Verdun ?
En août 2026, l’Indice Tardif place l’île de Montréal à 18,1 sur 100, en zone d’acheteur fort, contre 24,5 le mois précédent.
Verdun ne suit pas l’île. La terre ferme s’établit à 32,5 sur 100 et L’Île-des-Sœurs à 22,4. Une donnée du mois mérite l’attention de tout vendeur du secteur : 23,8 % des ventes de Verdun terre ferme ont conclu au-dessus du prix demandé en août 2026, la plus forte proportion de l’île de Montréal, où la moyenne est de 13,1 %.
Ce que je ne publie pas ce mois-ci : le prix médian du plex à Verdun. Le nombre de ventes n’atteint pas le seuil de dix transactions que je m’impose avant de publier une médiane. Un chiffre bâti sur quatre ou cinq ventes donnerait une fausse précision sur un immeuble à revenus, où chaque bail change la valeur. Ce chiffre existe quand même, à l’échelle de votre rue et de votre configuration. Demandez-le-moi et je le regarderai avec vous.
Source : Indice Tardif, édition de septembre 2026 (ventes fermes d’août 2026). Données Centris compilées par Endurance Groupe Immobilier par Tardif, prix bornés aux extrêmes, aucun prix individuel diffusé (conformité Loi 25). L’Indice Tardif est un indicateur mensuel de 0 à 100 ; sous 40, le rapport de force favorise l’acheteur, au-dessus de 60, le vendeur.
Questions fréquentes
Peut-on convertir un triplex en duplex à Verdun ?
Oui, mais pas de plein droit. Depuis 2024, Verdun interdit la réduction du nombre de logements d’un bâtiment résidentiel. Le retrait d’un seul logement, ce qui correspond au passage d’un triplex à un duplex, peut être autorisé par une demande d’usage conditionnel, évaluée selon des critères et tranchée par résolution du conseil d’arrondissement. Demandez un certificat de zonage pour votre lot avant toute démarche.
Peut-on convertir un triplex en maison unifamiliale à Verdun ?
C’est nettement plus difficile. L’exception au règlement vise la réduction d’un seul logement. Passer d’un triplex à une unifamiliale en retire deux, ce qui sort du cadre de l’exception. La conversion en duplex reste la voie réaliste.
Existe-t-il une superficie maximale de 175 m² pour fusionner des logements à Verdun ?
Non. Cette limite figurait dans la première version du projet de règlement sur le parc locatif et elle a été retirée avant l’adoption. Elle continue de circuler dans des résumés en ligne, mais elle ne correspond à aucune disposition en vigueur.
Peut-on évincer un locataire pour agrandir un logement au Québec ?
Non, pas jusqu’au 6 juin 2027. La Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés, en vigueur depuis le 6 juin 2024, suspend pour trois ans le droit d’évincer un locataire pour subdiviser un logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. Le moratoire peut prendre fin plus tôt si le taux d’inoccupation publié par la SCHL atteint 3 % dans les centres urbains québécois.
La reprise de logement est-elle aussi suspendue ?
Non. La reprise de logement pour habiter soi-même le logement ou y loger un proche parent demeure permise et suit son propre régime. Depuis le 21 février 2024, le fardeau de la preuve repose toutefois sur le propriétaire, et les protections des locataires aînés ont été élargies.
Pourquoi un plex avec un logement libre se vend-il plus cher ?
Un logement libre ouvre l’immeuble aux acheteurs propriétaires-occupants. Sans logement disponible, l’acheteur qui veut habiter son immeuble doit passer par une reprise, avec un avis, un délai et un tribunal possible. La plupart refusent, et le bassin d’acheteurs se réduit aux investisseurs, qui évaluent l’immeuble sur son rendement. Ce sont deux prix différents pour le même bâtiment.
Faut-il relouer un logement vacant avant de vendre un plex ?
Relouer redémarre une horloge dont personne ne connaît la durée, puisque le bail se reconduit et que le locataire peut rester des années. Quelques mois de loyer encaissés peuvent coûter davantage au moment de la vente que ce qu’ils ont rapporté. La décision se prend en comparant la valeur du logement libre au revenu de location, sur votre horizon de vente réel.
Par où commencer un projet de conversion à Verdun ?
Par un certificat de zonage au bureau d’arrondissement de Verdun, pour votre lot précis. Il confirme les dispositions applicables avant que vous engagiez des frais de plans. La demande d’usage conditionnel, les documents exigés et l’évaluation par le conseil viennent ensuite.
David Tardif
Courtier immobilier OACIQ (permis E2815) depuis 2006 · Endurance Groupe Immobilier par Tardif · eXp Realty. Fondateur d’Endurance Groupe Immobilier par Tardif et créateur de l’Indice Tardif, l’indicateur mensuel du marché résidentiel de l’île de Montréal. Son bureau est sur la promenade Wellington, à Verdun. Il accompagne acheteurs et vendeurs à Montréal et dans le Grand Montréal.
5227 rue Wellington, Verdun (QC) H4H 1N1 · 514-418-1094 · info@enduranceimmobilier.mwhost.ca
Sources et date. Article publié le 2 septembre 2026. Cadre réglementaire de Verdun : modification de l’article 36.4 du Règlement de zonage (1700) et du Règlement relatif aux usages conditionnels (RCA14 210005), adoptée en 2024 ; retrait de la limite de 175 m² documenté lors de la modification du projet de règlement sur le parc locatif ; résolution du conseil d’arrondissement du 1er octobre 2024 concernant le 805-807, rue Willibrord. Cadre législatif québécois : Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés, en vigueur le 6 juin 2024, suspendant l’article 1959 du Code civil du Québec jusqu’au 6 juin 2027 ; Loi 31, en vigueur le 21 février 2024, pour le fardeau de la preuve et les indemnités. Données de marché : Indice Tardif, édition de septembre 2026.
Ce texte présente l’état général de la réglementation et du droit à la date de publication, ainsi que des cadres de décision. Il ne constitue ni un avis juridique, ni un avis fiscal, ni une opinion d’urbanisme. La réglementation municipale et les critères d’évaluation évoluent : validez votre situation par un certificat de zonage auprès de l’arrondissement de Verdun, et toute démarche visant un locataire auprès d’un avocat ou d’un notaire. Reproduction et citation permises avec attribution : « Indice Tardif — David Tardif, Endurance Groupe Immobilier par Tardif ».
Combien vaut votre plex avec un logement libre ?
C’est le chiffre qui rend la décision comparable, et c’est celui que presque personne ne calcule avant de signer un bail. Je regarde les ventes comparables de votre secteur, avec et sans logement disponible, et je vous dis aussi quand le bon move est d’attendre.
Obtenez votre évaluation gratuite 514-418-1094
375+ avis · 4,9/5 · Équipe de 15+ courtiers · Endurance Groupe Immobilier par Tardif, 5227 rue Wellington, Verdun (QC) H4H 1N1