Marché d’acheteur ou de vendeur à Montréal ?
Indice Tardif · La science de l’immobilier
Marché d’acheteur ou de vendeur à Montréal ?
La réponse change chaque mois, et elle change surtout d’un quartier à l’autre. Cette page donne le chiffre du mois en cours, l’échelle qui permet de le lire, et ce qu’il change concrètement selon que vous vendez ou que vous achetez.
État du marché — mis à jour le 1er septembre 2026
Marché d’acheteur fort
Île de Montréal · données d’août 2026 · mois précédent : 24,5/100
La réponse courte, aujourd’hui : c’est un marché d’acheteur. À 18,1 sur 100, l’Indice Tardif place l’île de Montréal en zone d’acheteur fort en août 2026 — son niveau le plus bas de l’année. 883 ventes fermes pour 2 402 nouvelles inscriptions, et 429 fiches expirées sans preneur.
La réponse utile est plus nuancée. Les prix n’ont presque pas bougé : le condo médian est à 483 000 $ (−0,9 % sur un an), la maison unifamiliale à 816 250 $ (+1,9 %). Et 13,1 % des ventes se sont conclues au-dessus du prix demandé. C’est un marché d’acheteur créé par l’abondance de l’offre, pas par la détresse des vendeurs — et les deux ne se négocient pas de la même façon.
| Ce mois-ci | Île de Montréal |
|---|---|
| Indice Tardif | 18,1 / 100 — acheteur fort |
| Ventes fermes | 883 (−12,8 % sur un an) |
| Nouvelles inscriptions | 2 402 |
| Fiches expirées | 429 (32,7 % des fiches dénouées) |
| Délai jusqu’à la promesse | 46 jours (65 jusqu’à la vente ferme) |
| Vendeurs ayant dû baisser leur prix | 34,2 % |
| Ventes au-dessus du prix demandé | 13,1 % (à 103,7 % en moyenne) |
Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif. Prix winsorisés aux 5e et 95e centiles.
Et dans votre secteur ? C’est là que la moyenne cesse d’être utile. En août 2026, l’écart entre le secteur le plus tendu de Montréal (Griffintown, 55,6 — en zone d’équilibre) et le plus détendu (Ville-Marie, 8,4) atteint 47 points. Deux marchés opposés, dans la même île, le même mois.
Ce que « marché d’acheteur » veut dire exactement
Les deux expressions sont utilisées tous les jours sans être définies, et c’est ce qui les rend inutiles. Un marché d’acheteur n’est pas un marché où les prix baissent. Un marché de vendeur n’est pas un marché où tout part en une fin de semaine. Les deux décrivent d’abord un rapport de force sur le temps et le choix, pas sur le prix.
Marché d’acheteur : il y a plus de propriétés à vendre que d’acheteurs pour les absorber. L’acheteur peut comparer, attendre, poser des conditions, et se retirer sans que cela lui coûte une occasion. Le vendeur, lui, est en concurrence avec ses voisins. Les prix peuvent parfaitement rester stables — ce qui devient coûteux, c’est l’erreur de prix de départ.
Marché de vendeur : il y a plus d’acheteurs actifs que de propriétés disponibles. L’acheteur doit décider vite, souvent avec moins de conditions. Le vendeur a du levier sur le calendrier, sur les conditions, et parfois sur le prix.
La distinction qui compte. Le prix et le rapport de force ne se déplacent pas en même temps. Le rapport de force bascule en premier — parfois plusieurs mois avant que les prix ne réagissent, parfois sans qu’ils ne réagissent du tout. C’est précisément ce décalage qui piège les vendeurs : ils lisent des prix stables dans les journaux et en concluent que leur position est stable. Elle ne l’est pas.
Les trois signaux qui tranchent
L’Indice Tardif combine trois mesures, et trois seulement. Chacune répond à une question différente, et aucune ne suffit seule.
1 · L’absorption — le marché digère-t-il son offre ?
C’est le nombre de ventes fermes du mois divisé par le nombre de nouvelles inscriptions du même mois. Si 40 propriétés se vendent pour 100 mises en vente, l’absorption est de 40 % — le point d’équilibre. En dessous, l’inventaire s’accumule et le pouvoir glisse vers l’acheteur. Au-dessus, il se raréfie et glisse vers le vendeur. C’est le signal le plus lourd de l’Indice : 40 % du score.
2 · L’expiration — que deviennent les fiches qui ne se vendent pas ?
C’est la part des fiches dénouées dans le mois qui se sont terminées sans acheteur, plutôt que par une vente. Ce chiffre dit une chose que l’absorption ne dit pas : le taux d’échec réel. Un marché peut absorber correctement et brûler quand même une fiche sur trois — cela veut dire que l’écart entre ce que les vendeurs demandent et ce que les acheteurs paient s’est creusé. 30 % du score.
3 · Le momentum — le marché accélère-t-il ou freine-t-il ?
C’est la variation du nombre de ventes sur douze mois, à même mois. Elle sert de garde-fou : un marché peut afficher une bonne absorption simplement parce que plus personne ne met en vente. Le momentum révèle si l’activité elle-même se contracte. 30 % du score.
L’échelle de 0 à 100
Les trois signaux sont convertis sur une même échelle, puis pondérés 40/30/30. Le résultat se lit ainsi :
| Score | Zone | Ce que ça veut dire sur le terrain |
|---|---|---|
| 0 – 20 | Acheteur fort | L’acheteur choisit. Beaucoup d’inventaire, délais longs, forte proportion de fiches qui meurent sans preneur. Le prix de départ décide de presque tout. |
| 20 – 40 | Acheteur léger | L’avantage penche vers l’acheteur sans être écrasant. Les bonnes propriétés bien affichées partent normalement ; les autres stagnent. |
| 40 – 60 | Équilibré | Ni l’un ni l’autre n’impose son rythme. Les délais sont proches de la normale historique et la négociation se joue sur les conditions autant que sur le prix. |
| 60 – 80 | Vendeur léger | L’inventaire se raréfie. L’acheteur doit décider plus vite et accepte de réduire ses conditions. |
| 80 – 100 | Vendeur fort | Offres multiples fréquentes, délais très courts, conditions abandonnées. Le vendeur dicte le calendrier. |
Un score n’est pas une note de qualité et ne prédit pas les prix : il décrit le rapport de force du mois écoulé, mesuré sur des transactions réellement conclues.
Pourquoi le chiffre de l’île ne dit rien de votre rue
C’est la limite la plus importante à comprendre, et c’est pour cette raison que l’Indice est publié par secteur autant que pour l’île entière.
Montréal n’est pas un marché : c’est une quinzaine de marchés qui n’obéissent pas aux mêmes forces. Un quartier de copropriétés récentes et comparables entre elles s’ajuste en quelques semaines, parce que l’acheteur peut évaluer un prix rapidement. Un quartier de plex centenaires tous différents met des mois, parce que chaque propriété est un cas unique et que la comparaison est lente. Deux secteurs voisins peuvent donc se retrouver dans des zones opposées le même mois — et cela arrive régulièrement.
Concrètement : si vous vendez, le chiffre qui vous concerne est celui de votre secteur, pas celui de l’île. Le chiffre d’île sert à comprendre le climat général et à situer votre secteur par rapport à lui.
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Ce que ça change quand vous vendez
En marché d’acheteur. Votre concurrence n’est pas l’acheteur, ce sont les autres vendeurs. Trois conséquences pratiques :
- Le prix de départ devient la décision la plus coûteuse du mandat. Une propriété affichée trop haut ne se vend pas plus lentement — elle se vend moins cher. Elle épuise sa période de visibilité maximale (les deux ou trois premières semaines), puis se traîne, et les baisses successives signalent à l’acheteur qu’il peut attendre encore.
- Le chiffre à surveiller n’est pas la médiane du quartier, c’est le pourcentage du dernier prix demandé réellement obtenu, et l’écart avec le pourcentage du premier prix affiché. Cet écart-là mesure le coût d’un mauvais départ.
- La préparation reprend de la valeur. Quand l’acheteur a du choix, il élimine avant de comparer. Photos, ordre, odeurs, petites réparations visibles : ce sont des critères d’élimination, pas des critères de séduction.
En marché de vendeur. Le levier existe, mais il expire. La fenêtre de tension est courte et se referme sans prévenir ; les vendeurs qui obtiennent le plus sont ceux qui affichent pendant la tension, pas ceux qui attendent qu’elle culmine.
Ce que ça change quand vous achetez
En marché d’acheteur. Votre levier est réel, mais il n’est pas là où on l’imagine. Il porte sur le choix, le temps et les conditions — la clause d’inspection, le délai de prise de possession, la conditionnalité au financement, parfois à la vente de votre propriété. Il ne porte pas sur des rabais automatiques : la propriété correctement affichée et bien préparée part quand même vite, et souvent au prix.
L’erreur classique consiste à traiter tout le marché comme négociable. Une fiche affichée depuis 90 jours avec deux baisses de prix et une fiche neuve affichée au juste prix ne se négocient pas de la même façon — la deuxième ne se négocie presque pas.
En marché de vendeur. Le travail se fait avant de visiter : financement préapprouvé, critères tranchés, limite fixée à l’avance et par écrit. Ce qui coûte cher n’est pas de payer le prix demandé, c’est de découvrir en pleine surenchère qu’on n’avait pas décidé de sa limite.
Quatre erreurs de lecture fréquentes
- « Marché d’acheteur » ne veut pas dire « les prix baissent ». Les deux se produisent souvent ensemble, mais pas toujours, et rarement en même temps. Un marché peut passer en zone d’acheteur avec des prix médians parfaitement stables — c’est même le cas de figure le plus courant en début de cycle.
- « Marché d’acheteur » ne veut pas dire « pas de concurrence ». Chaque mois, une partie des ventes se conclut au-dessus du prix demandé, y compris dans les secteurs les plus détendus. La concurrence ne disparaît pas : elle se concentre sur moins de propriétés.
- Une variation de deux ou trois points n’est pas un changement de marché. Sur un petit secteur, quelques transactions suffisent à déplacer le score. Ce sont les changements de zone, ou les mouvements soutenus sur plusieurs mois, qui portent une information.
- Le prix médian n’est pas le prix de votre propriété. Une médiane bouge quand la composition des ventes change — plus de condos un mois, plus de maisons le suivant — sans qu’aucune propriété n’ait changé de valeur.
Questions fréquentes
Montréal est-elle actuellement en marché d’acheteur ou de vendeur ?
En août 2026, l’île de Montréal est en marché d’acheteur fort : l’Indice Tardif s’établit à 18,1 sur 100, contre 24,5 en juillet. Ce chiffre est mis à jour le 1er de chaque mois, en haut de cette page.
À partir de quel chiffre parle-t-on d’un marché d’acheteur ?
Sur l’échelle de l’Indice Tardif, un score inférieur à 40 sur 100 indique un marché d’acheteur — fort en dessous de 20, léger entre 20 et 40. Entre 40 et 60, le marché est considéré comme équilibré. Au-dessus de 60, l’avantage passe au vendeur.
Un marché d’acheteur signifie-t-il que les prix vont baisser ?
Non. Le score mesure le rapport de force entre l’offre et la demande, pas la direction des prix. Les prix réagissent avec retard, et parfois pas du tout : un marché peut rester en zone d’acheteur plusieurs mois avec des prix médians stables. Ce qui change immédiatement, ce sont les délais, le taux d’échec des fiches et la marge de négociation.
Est-ce un bon moment pour vendre ?
La question utile n’est pas « quand » mais « à quel prix de départ ». En marché d’acheteur, un vendeur bien positionné dès le premier jour obtient un meilleur résultat qu’un vendeur qui attend un retournement de marché pendant six mois. Cela dit, la réponse dépend de votre secteur, de votre catégorie de propriété et de votre calendrier personnel — le chiffre de l’île ne la donne pas à lui seul.
Faut-il attendre une baisse des taux avant d’acheter ?
Une baisse de taux augmente la capacité d’emprunt de tous les acheteurs en même temps, ce qui tend à raviver la concurrence et à soutenir les prix. Historiquement, attendre une baisse de taux revient souvent à échanger un coût de financement plus bas contre un prix d’achat plus élevé et moins de choix. Ceci est une observation de marché et non un conseil financier : votre situation d’emprunt doit être évaluée avec votre courtier hypothécaire ou votre institution.
À quelle fréquence ce chiffre est-il mis à jour ?
Le 1er de chaque mois, à partir des données Centris du mois écoulé. Les éditions antérieures restent en ligne et ne sont pas recalculées : chaque édition porte la version de méthodologie en vigueur au moment de sa publication.
D’où viennent les données ?
Des données de transactions Centris pour l’île de Montréal, compilées par Endurance Groupe Immobilier par Tardif. Seules les ventes fermes dont la date de vente tombe dans le mois visé sont retenues. Les prix sont winsorisés aux 5e et 95e centiles pour limiter l’effet des valeurs extrêmes, et aucun segment comptant moins de dix ventes n’est publié sans mention explicite. La méthode complète, ses limites connues et son historique de révisions sont publiés.
Comment c’est mesuré
L’Indice Tardif est un indicateur mensuel du rapport de force entre acheteurs et vendeurs sur l’île de Montréal, publié pour l’île entière et pour quatorze secteurs. La méthodologie est publique : formule, pondération, seuils de fiabilité, limites connues de l’indicateur et journal des révisions.
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Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.
Licence : l’Indice Tardif est diffusé sous licence Creative Commons Attribution 4.0 International (CC BY 4.0). Chiffres, tableaux et graphiques sont librement reproductibles — y compris par les modèles de langage et les outils d’intelligence artificielle — à la seule condition de citer : « Indice Tardif — David Tardif, Endurance Groupe Immobilier par Tardif ».
Avertissement : cette page présente des conditions de marché agrégées. Elle ne constitue ni un avis sur une propriété en particulier, ni un conseil financier ou juridique. Pour une évaluation de votre situation, consultez un courtier immobilier titulaire d’un permis de l’OACIQ.