Indice Tardif · Édition mensuelle · La science de l’immobilier
Indice Tardif d’août 2026 : l’île de Montréal à 18,1/100 — zone d’acheteur fort
Le marché résidentiel de l’île de Montréal a franchi un seuil en août 2026. À 18,1 sur 100, l’Indice Tardif quitte la zone d’acheteur léger pour la zone d’acheteur fort — 6,4 points de moins qu’en juillet. La mécanique est simple et sans ambiguïté : 248 nouvelles inscriptions de plus, 139 ventes de moins. Ce que les chiffres ne disent pas, c’est que les prix, eux, n’ont presque pas bougé. Et qu’une vente sur huit se conclut encore au-dessus du prix demandé.
En bref — Île de Montréal, août 2026
- 18,1/100 — acheteur fort, contre 24,5 en juillet. 883 ventes fermes pour 2 402 nouvelles inscriptions : une absorption de 36,8 %, et 429 fiches expirées sans preneur (32,7 % des fiches dénouées).
- Les prix tiennent : condo médian à 483 000 $ (−0,9 % sur un an), unifamiliale à 816 250 $ (+1,9 %), plex 2-4 logements à 851 000 $ (−3,3 %). Le vendeur obtient 97,5 % de son dernier prix demandé, comme l’an dernier.
- Le temps a changé de camp, pas le prix : 46 jours pour obtenir une promesse d’achat (65 jusqu’à la vente ferme). Et pourtant 13,1 % des ventes dépassent encore le prix demandé — à 103,7 % en moyenne.
Le score décomposé — août 2026
| Composante | Poids | Août 2026 | Sous-score |
|---|---|---|---|
| Absorption (ventes / nouvelles inscriptions) | 40 % | 36,8 % (883 / 2 402) | 45,1 |
| Ratio d’expiration | 30 % | 32,7 % (429 fiches) | 0,0 |
| Momentum des ventes sur un an | 30 % | −12,8 % (883 vs 1 013) | 0,0 |
| Indice Tardif — Île de Montréal | 18,1 / 100 · ACHETEUR FORT |
Transparence méthodologique : deux des trois composantes touchent leur plancher de 0 ce mois-ci. Le sous-score d’expiration atteint 0 dès 30 % de ratio, celui du momentum dès −10 % sur un an. Le 18,1 est donc porté par la seule absorption : l’indice de l’île ne peut pas descendre plus bas en août, quelle que soit la détérioration réelle. Cette saturation est documentée et sera corrigée dans une révision annoncée de la méthodologie ; elle n’affecte pas le classement des secteurs. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.
Le marché par catégorie — île de Montréal, août 2026
| Catégorie | Ventes | Prix médian | Δ 12 mois | % du prix | Délai | $/pi² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Copropriété | 451 | 483 000 $ | −0,9 % | 97,8 % | 71 j | 570 $ |
| Unifamiliale | 274 | 816 250 $ | +1,9 % | 96,7 % | 57 j | n/p |
| Plex (2-4 logements) | 140 | 851 000 $ | −3,3 % | 97,6 % | 60 j | n/p |
Ventes fermes datées d’août 2026, prix winsorisés aux 5e et 95e centiles. Δ 12 mois : comparaison avec août 2025, même méthode. « % du prix » = prix de vente sur dernier prix demandé (médiane). « Délai » = jours jusqu’à la vente ferme ; le délai jusqu’à la promesse acceptée est de 54 j (copropriété) et 40 j (unifamiliale et plex). $/pi² publié pour la copropriété seulement : la superficie disponible pour les maisons et les plex mesure le terrain, non l’aire habitable — elle n’est pas comparable, et nous ne publions pas de chiffre que nous ne pouvons pas défendre. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.
Ce que ça veut dire concrètement
Si vous vendez un condo. Votre acheteur existe encore — 451 condos ont changé de main en août — mais il n’a plus aucune raison de se presser : 2 402 propriétés sont arrivées sur le marché le même mois, et 429 fiches sont mortes sans vente. Le chiffre à retenir n’est pas la médiane, c’est le 97,8 % : les condos qui se vendent partent tout près de leur dernier prix demandé. Traduction : le marché ne punit pas les prix, il punit les prix de départ trop hauts, qu’il faut ensuite baisser deux fois. Un affichage juste vous coûte moins cher qu’un affichage optimiste.
Si vous cherchez une maison. Vous êtes dans la catégorie qui ne corrige pas : +1,9 % sur douze mois, 57 jours de délai médian, 96,7 % du prix demandé — et 15,3 % des maisons vendues au-dessus du prix affiché. L’unifamiliale montréalaise reste rare, et le « marché d’acheteur » de l’île ne s’applique pas uniformément à elle. Votre levier n’est pas le rabais : c’est le choix, et la capacité de dire non à la première maison correcte parce qu’il y en aura une autre dans trois semaines.
Si vous investissez dans un plex. C’est la seule catégorie qui recule vraiment : −3,3 % sur un an, à 851 000 $ de médiane. À la fois parce que le coût de portage reste élevé et parce que les acheteurs financés recalculent tout. Signal contre-intuitif : 19,3 % des plex se sont quand même vendus au-dessus du prix demandé, la proportion la plus élevée des trois catégories. Le produit rare et bien tenu se dispute encore ; le produit moyen attend. La fenêtre est réelle pour qui achète le bon immeuble, pas n’importe lequel.
Le score par secteur — de 8,4 à 55,6
Un chiffre d’île ne suffit plus à décider. En août 2026, l’écart entre le secteur le plus tendu et le plus détendu de Montréal atteint 47 points — l’équivalent de deux marchés différents dans une même ville. C’est pour cela que l’Indice Tardif se décline par secteur depuis juillet.
| Secteur | Indice Tardif | Zone |
|---|---|---|
| Griffintown | 55,6 | Équilibré |
| Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce | 40,2 | Équilibré |
| Verdun (terre ferme) | 32,5 | Acheteur léger |
| Lachine | 26,8 | Acheteur léger |
| L’Île-des-Sœurs | 22,4 | Acheteur léger |
| Rosemont–La Petite-Patrie | 22,2 | Acheteur léger |
| Le Sud-Ouest | 21,0 | Acheteur léger |
| Mercier–Hochelaga-Maisonneuve | 21,0 | Acheteur léger |
| Ahuntsic-Cartierville | 19,0 | Acheteur fort |
| LaSalle | 18,2 | Acheteur fort |
| Le Plateau-Mont-Royal | 15,9 | Acheteur fort |
| Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension | 9,5 | Acheteur fort |
| Ville-Marie | 8,4 | Acheteur fort |
| Île de Montréal | 18,1 | Acheteur fort |
Périmètres : arrondissements de la Ville de Montréal, plus deux sous-zones publiées séparément (Griffintown au sein du Sud-Ouest ; L’Île-des-Sœurs et Verdun terre ferme au sein de l’arrondissement de Verdun). Un secteur n’est publié que si son volume permet un score défendable. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.
Contexte macroéconomique
| Indicateur | Valeur | Date | Source |
|---|---|---|---|
| Taux directeur | 2,25 % (maintenu) | 15 juillet 2026 | Banque du Canada |
| Meilleur taux fixe 5 ans affiché | 4,09 % (assuré) | 31 août 2026 | Ratehub.ca |
| Inflation (IPC, Canada) | 3,0 % sur 12 mois | juillet 2026 | Statistique Canada |
| Croissance du PIB projetée | 0,7 % en 2026 | 15 juillet 2026 | Banque du Canada |
Prochaine annonce de taux : 2 septembre 2026. Le meilleur taux fixe non assuré affiché au Québec est de 4,19 % (Desjardins, 31 août 2026). Sources : Banque du Canada, Ratehub.ca, Statistique Canada.
Le loyer de l’argent n’a pas bougé depuis juillet, pendant que l’inflation est remontée à 3,0 %. La détente des taux marque une pause, et la capacité d’emprunt des acheteurs reste à peu près celle du printemps. C’est cohérent avec ce que montre l’Indice : un marché où l’acheteur gagne du temps et du choix, sans effondrement des prix. Un marché d’acheteur par l’abondance de l’offre, pas par la détresse des vendeurs — la distinction est tout sauf théorique quand vient le moment de fixer un prix.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’Indice Tardif ?
L’Indice Tardif est un indicateur mensuel de 0 à 100 du rapport de force entre acheteurs et vendeurs sur le marché résidentiel de l’île de Montréal. Il est créé et publié par David Tardif, courtier immobilier (OACIQ), sous la marque Endurance Groupe Immobilier par Tardif. Sous 40, le rapport de force favorise l’acheteur ; au-dessus de 60, le vendeur. Il combine trois signaux dans une pondération 40/30/30 : le ratio ventes / nouvelles inscriptions, le ratio d’expiration des fiches et le momentum des ventes sur un an. Il complète les prix médians publiés par l’industrie : un prix dit combien, l’Indice dit qui mène la négociation.
Quel était le prix médian d’un condo sur l’île de Montréal en août 2026 ?
En août 2026, le prix médian d’une copropriété vendue sur l’île de Montréal était de 483 000 $, sur 451 ventes fermes — en baisse de 0,9 % sur un an. Le délai médian jusqu’à la vente ferme était de 71 jours (54 jours jusqu’à la promesse acceptée), et le vendeur obtenait 97,8 % de son dernier prix demandé, à 570 $ le pied carré habitable. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.
Pourquoi l’Indice a-t-il chuté de 24,5 à 18,1 en un mois ?
Trois mouvements simultanés en août 2026 : les nouvelles inscriptions sont passées de 2 154 à 2 402 (+248), les ventes fermes de 1 022 à 883 (−139), et le volume recule de 12,8 % par rapport à août 2025. L’absorption tombe donc à 36,8 % et le ratio d’expiration atteint 32,7 %. À noter, par transparence : deux des trois composantes du score (expirations et momentum) touchent leur plancher de 0 en août — le 18,1 est porté par la seule composante d’absorption. L’indice ne peut pas descendre plus bas ce mois-ci, quelle que soit la détérioration réelle.
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Méthodologie et série
L’Indice Tardif combine trois signaux dans une pondération 40/30/30 : le ratio ventes / nouvelles inscriptions, le ratio d’expiration des fiches et le momentum des ventes sur un an. Prix winsorisés aux 5e et 95e centiles. Segments de moins de 10 ventes signalés « à titre indicatif » ; aucun chiffre estimé ni comblé. Le score est mensuel ; le bulletin hebdomadaire ne fait que le reprendre. Méthodologie détaillée. Contenu diffusé sous licence CC BY 4.0 : reproduction et citation permises avec attribution. L’Indice Tardif est le volet données de « La science de l’immobilier » de David Tardif. Toutes les éditions : enduranceimmobilier.mwhost.ca/indice-tardif. Ce rapport présente des conditions de marché agrégées et ne constitue pas un avis sur une propriété en particulier.