Le marché résidentiel de l’île de Montréal a franchi un seuil en août 2026. À 18,1 sur 100, l’Indice Tardif quitte la zone d’acheteur léger pour la zone d’acheteur fort — 6,4 points de moins qu’en juillet. La mécanique est simple et sans ambiguïté : 248 nouvelles inscriptions de plus, 139 ventes de moins. Ce que les chiffres ne disent pas, c’est que les prix, eux, n’ont presque pas bougé. Et qu’une vente sur huit se conclut encore au-dessus du prix demandé.

Le score décomposé — août 2026

Transparence méthodologique : deux des trois composantes touchent leur plancher de 0 ce mois-ci. Le sous-score d’expiration atteint 0 dès 30 % de ratio, celui du momentum dès −10 % sur un an. Le 18,1 est donc porté par la seule absorption : l’indice de l’île ne peut pas descendre plus bas en août, quelle que soit la détérioration réelle. Cette saturation est documentée et sera corrigée dans une révision annoncée de la méthodologie ; elle n’affecte pas le classement des secteurs. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.

Le marché par catégorie — île de Montréal, août 2026

Ventes fermes datées d’août 2026, prix winsorisés aux 5^e et 95^e centiles. Δ 12 mois : comparaison avec août 2025, même méthode. « % du prix » = prix de vente sur dernier prix demandé (médiane). « Délai » = jours jusqu’à la vente ferme ; le délai jusqu’à la promesse acceptée est de 54 j (copropriété) et 40 j (unifamiliale et plex). $/pi² publié pour la copropriété seulement : la superficie disponible pour les maisons et les plex mesure le terrain, non l’aire habitable — elle n’est pas comparable, et nous ne publions pas de chiffre que nous ne pouvons pas défendre. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.

Ce que ça veut dire concrètement

Si vous vendez un condo. Votre acheteur existe encore — 451 condos ont changé de main en août — mais il n’a plus aucune raison de se presser : 2 402 propriétés sont arrivées sur le marché le même mois, et 429 fiches sont mortes sans vente. Le chiffre à retenir n’est pas la médiane, c’est le 97,8 % : les condos qui se vendent partent tout près de leur dernier prix demandé. Traduction : le marché ne punit pas les prix, il punit les prix de départ trop hauts, qu’il faut ensuite baisser deux fois. Un affichage juste vous coûte moins cher qu’un affichage optimiste.

Si vous cherchez une maison. Vous êtes dans la catégorie qui ne corrige pas : +1,9 % sur douze mois, 57 jours de délai médian, 96,7 % du prix demandé — et 15,3 % des maisons vendues au-dessus du prix affiché. L’unifamiliale montréalaise reste rare, et le « marché d’acheteur » de l’île ne s’applique pas uniformément à elle. Votre levier n’est pas le rabais : c’est le choix, et la capacité de dire non à la première maison correcte parce qu’il y en aura une autre dans trois semaines.

Si vous investissez dans un plex. C’est la seule catégorie qui recule vraiment : −3,3 % sur un an, à 851 000 $ de médiane. À la fois parce que le coût de portage reste élevé et parce que les acheteurs financés recalculent tout. Signal contre-intuitif : 19,3 % des plex se sont quand même vendus au-dessus du prix demandé, la proportion la plus élevée des trois catégories. Le produit rare et bien tenu se dispute encore ; le produit moyen attend. La fenêtre est réelle pour qui achète le bon immeuble, pas n’importe lequel.

Le score par secteur — de 8,4 à 55,6

Un chiffre d’île ne suffit plus à décider. En août 2026, l’écart entre le secteur le plus tendu et le plus détendu de Montréal atteint 47 points — l’équivalent de deux marchés différents dans une même ville. C’est pour cela que l’Indice Tardif se décline par secteur depuis juillet.

Périmètres : arrondissements de la Ville de Montréal, plus deux sous-zones publiées séparément (Griffintown au sein du Sud-Ouest ; L’Île-des-Sœurs et Verdun terre ferme au sein de l’arrondissement de Verdun). Un secteur n’est publié que si son volume permet un score défendable. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.

Contexte macroéconomique

Prochaine annonce de taux : 2 septembre 2026. Le meilleur taux fixe non assuré affiché au Québec est de 4,19 % (Desjardins, 31 août 2026). Sources : Banque du Canada, Ratehub.ca, Statistique Canada.

Le loyer de l’argent n’a pas bougé depuis juillet, pendant que l’inflation est remontée à 3,0 %. La détente des taux marque une pause, et la capacité d’emprunt des acheteurs reste à peu près celle du printemps. C’est cohérent avec ce que montre l’Indice : un marché où l’acheteur gagne du temps et du choix, sans effondrement des prix. Un marché d’acheteur par l’abondance de l’offre, pas par la détresse des vendeurs — la distinction est tout sauf théorique quand vient le moment de fixer un prix.

Le Sud-Ouest reste l’un des deux moteurs du marché montréalais — co-champion du volume avec 77 ventes fermes en juillet — et son Indice Tardif sectoriel de 23,8/100 le place tout près du score de l’île (24,5). Sous la moyenne, deux réalités s’y côtoient : une absorption presque saine (46,4 %) et un ratio d’expiration qui a doublé en un an.

Le score sectoriel décomposé

Même méthodologie que le score de l’île (pondération 40/30/30), appliquée au périmètre du secteur. Ventes fermes : toutes conditions réalisées dans Centris, notariées ou non. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.

Le marché par catégorie — Le Sud-Ouest, juillet 2026

Ventes fermes de juillet 2026. Segments de moins de 10 ventes : à titre indicatif (*). $/pi² : superficie habitable (copropriété) ou aire d’étage hors-sol. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.

Le fait : avec 77 ventes fermes pour 166 nouvelles inscriptions, Le Sud-Ouest absorbe 46,4 % de son offre — mieux que l’île (47,4 % étant l’île entière, le secteur soutient la comparaison là où Ville-Marie tombe à 20 %). Mais l’alerte est dans les expirations : 52 fiches retirées sans vente, un ratio de 40,3 % qui a doublé sur un an (20,0 % en juillet 2025), concentré dans le condo (50 des 52).

La lecture experte : le Sud-Ouest vit la transition du marché avec un temps d’avance sur ses prix et un temps de retard sur son tri. Les acheteurs y sont encore nombreux et décidés — 37 jours à la promesse, des surenchères à 105,1 % quand elles surviennent — mais ils sont devenus sélectifs : le condo générique du canal attend, le produit familial et les plex bien tenus (2 expirations seulement sur 12 fiches dénouées) partent. Pour le vendeur de condo, la référence n’est plus le voisin de 2024 : c’est le prix qui déclenche une promesse en cinq semaines.

L’Indice Tardif de juillet 2026 place l’île de Montréal à 24,5 sur 100 — un marché d’acheteur léger. Mais un score d’île cache cinq marchés très différents. En croisant les scores sectoriels de juillet avec les tendances de valeur — les variations de prix sur 12 mois de nos compilations Centris, validées par le baromètre du marché résidentiel de l’APCIQ (T2 2026) — voici les cinq secteurs où un acheteur combine le meilleur rapport de force et le meilleur potentiel de plus-value, avec le type de propriété à viser dans chacun.

En vidéo : où acheter à Montréal en ce moment ? (1 min 24)

David Tardif résume ce palmarès en 84 secondes. Voir sur YouTube.

La méthode : rapport de force × potentiel de plus-value

Un bon achat repose sur deux jambes. La première : le rapport de force, mesuré par l’Indice Tardif sectoriel (40 % absorption ventes/nouvelles inscriptions, 30 % ratio d’expiration, 30 % momentum des ventes sur un an) — plus le score est bas, plus l’acheteur a la main. La seconde : le potentiel de plus-value, lu dans les variations de prix médians sur 12 mois de nos compilations Centris de juillet, mises en regard du baromètre du marché résidentiel de l’APCIQ pour le 2^e trimestre 2026.

Ce que dit le baromètre à l’échelle de la région métropolitaine : l’unifamiliale à 645 000 $ (+3 % sur un an), le plex à 874 000 $ (+5 %) et la copropriété à 430 000 $ (+1 %), avec une offre en hausse de 14 %. Traduction : les valeurs montent encore dans l’unifamiliale et le plex, pendant que la copropriété se rééquilibre — exactement la hiérarchie qu’on retrouve sur l’île en juillet (+9,5 % unifamiliale, +6,8 % plex, +2,3 % copropriété). C’est cette convergence de deux sources indépendantes qui donne confiance dans le classement qui suit.

Ventes fermes de juillet 2026 (toutes conditions réalisées dans Centris, notariées ou non). Prix médians de copropriété sauf Le Sud-Ouest (plex, 10 ventes — à la limite du seuil de fiabilité). « — » : variation non publiée faute d’échantillon suffisant. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif ; tendances régionales : baromètre APCIQ T2 2026.

1. Ville-Marie — la copropriété, en position de force

Le fait. Le centre-ville affiche en juillet le score sectoriel le plus bas jamais mesuré ce mois-ci sur l’île : 8,0 sur 100. Seulement 77 ventes fermes pour 385 nouvelles inscriptions (absorption de 20,0 %), et 130 fiches expirées sans preneur — 62,8 % du volume de ventes. La copropriété s’y vend à 478 000 $ en médiane (+2,6 % sur un an), à 649 $ le pied carré, en 73 jours.

La lecture experte. C’est la combinaison la plus rare du marché : un levier de négociation maximal sur des prix qui ne baissent pas. Le vendeur de Ville-Marie qui a vu expirer sa fiche une première fois écoute les offres ; l’acheteur discipliné peut négocier le prix, les inclusions et les délais. Et à 649 $/pi², le centre-ville se paie nettement moins cher que l’Île-des-Sœurs voisine (719 $/pi²) — un écart de valeur qui n’a pas vocation à durer quand les taux redescendent et que les tours se remplissent. Acheter au centre-ville en 2026, c’est acheter l’escompte du corridor.

2. Hochelaga-Maisonneuve — la copropriété, au creux de la vague

Le fait. Dans Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (score sectoriel 17,4/100), la copropriété d’Hochelaga-Maisonneuve se négocie à 429 500 $ en médiane — un repli de 11,4 % sur un an. La surenchère y est tombée à 4,3 % des ventes, contre 22,5 % à l’été 2025. Et pourtant, ce qui se vend part vite : 36,5 jours en moyenne.

La lecture experte. C’est le profil classique de la fenêtre contrarienne : un quartier en transformation dont les prix respirent après deux années de course, pendant que le voisin immédiat — Rosemont, point chaud de l’île avec 30,1 % des ventes conclues au-dessus du prix demandé — continue de déborder. Quand un secteur à 30 % de surenchères jouxte un secteur repricé de 11 %, l’histoire des quartiers montréalais suggère rarement que l’écart s’élargit. L’acheteur qui entre à 429 500 $ achète le rattrapage.

3. Mercier — la copropriété, le meilleur prix d’entrée qui monte déjà

Le fait. Toujours dans MHM, la copropriété de Mercier se vend à 374 500 $ en médiane — le prix d’entrée le plus bas de ce palmarès — et sa valeur progresse déjà : +2,7 % sur un an. Fait notable : 22,2 % des ventes du sous-secteur se sont conclues au-dessus du prix demandé en juillet.

La lecture experte. Mercier n’offre pas le même levier de négociation qu’un Ville-Marie — un cinquième des ventes en surenchère, c’est un marché où les bonnes inscriptions se disputent. On y achète pour une autre raison : c’est la dernière médiane sous 400 000 $ du corridor est, à quelques stations de métro du centre, dans la trajectoire de gentrification qui a déjà traversé Rosemont puis Hochelaga. Ici, la thèse n’est pas le rabais : c’est le point de départ le plus bas de la courbe.

4. Le Sud-Ouest — le plex, la bonne catégorie au bon prix

Le fait. Le plex est la catégorie qui prend le plus de valeur après l’unifamiliale : +6,8 % sur un an sur l’île (médiane 881 000 $), +5 % dans la région métropolitaine selon le baromètre APCIQ — qui note que ce segment continue de favoriser les vendeurs. Or dans Le Sud-Ouest (score sectoriel 23,8/100), les 10 plex vendus en juillet affichent une médiane de 762 500 $ — environ 13 % sous la médiane d’île de la catégorie.

La lecture experte. Échantillon à la limite du seuil de fiabilité, on le dit clairement. Mais la logique tient : Pointe-Saint-Charles, Saint-Henri et Ville-Émard offrent encore des plex sous la barre des 800 000 $, à distance de marche du canal et de la ligne verte, dans un secteur dont la copropriété se dispute déjà (surenchères à 105,1 % en moyenne). Acheter la catégorie montante dans le secteur où elle se paie le moins cher : c’est l’arbitrage le plus propre du mois pour qui veut loger un revenu locatif dans son achat.

5. Le corridor de la ligne verte — la copropriété près du métro

Le fait. Pris comme un seul marché, le corridor de la ligne verte (sans l’Île-des-Sœurs, qui n’est pas desservie) score 14,0 sur 100 en juillet : 225 ventes fermes pour 748 nouvelles inscriptions — à peine 3 inscriptions sur 10 trouvent preneur — et près d’une fiche sur deux expirée par rapport au volume de ventes (49,4 %).

La lecture experte. Chaque station de métro change le marché, mais le rapport de force, lui, traverse tout le corridor. Pour l’acheteur flexible sur le quartier mais ferme sur l’accès au métro, c’est le luxe rare de 2026 : comparer Angrignon, Charlevoix, Frontenac et Honoré-Beaugrand en même temps, faire jouer les secteurs les uns contre les autres, et laisser les 512 fiches expirées de l’île travailler pour soi. La proximité du métro reste l’un des facteurs de valeur les plus durables de Montréal — on achète le corridor pendant qu’il est en zone d’acheteur fort.

Et le vent de dos : des taux qui redescendent

Contexte macro de ce palmarès : taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % depuis le 15 juillet, hypothèque 5 ans assurée autour de 4,09 %, inflation à 2,8 %. Un marché d’acheteur avec des taux en baisse, c’est une fenêtre — pas un état permanent. Le momentum de l’Île-des-Sœurs (−3,8 % seulement, le meilleur de l’île) montre déjà à quoi ressemble un secteur qui repart. Si vous pensez plutôt à vendre, la lecture inverse est ici : les 5 secteurs où les vendeurs gardent la main.

Le centre-ville de Montréal est officiellement le marché d’acheteur le plus profond de l’île. L’Indice Tardif sectoriel de Ville-Marie s’établit à 8,0 sur 100 en juillet 2026 — le score le plus bas mesuré ce mois-ci — sous l’effet d’un déséquilibre spectaculaire : 385 nouvelles inscriptions pour seulement 77 ventes fermes, et 130 fiches expirées sans preneur. Et pourtant, le condo qui se vend garde son prix.

Le score sectoriel décomposé

Même méthodologie que le score de l’île (pondération 40/30/30), appliquée au périmètre du secteur. Ventes fermes : toutes conditions réalisées dans Centris, notariées ou non. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.

Le marché par catégorie — Ville-Marie, juillet 2026

Ventes fermes de juillet 2026. Segments de moins de 10 ventes : à titre indicatif (*). $/pi² : superficie habitable (copropriété) ou aire d’étage hors-sol. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.

Le fait : 385 propriétés sont arrivées sur le marché de Ville-Marie en juillet — près du double des 207 fiches qui s’y sont dénouées (77 ventes, 130 expirations). C’est l’offre du centre-ville, gonflée par les livraisons de copropriétés et les investisseurs en sortie, qui écrase le score : à 20,0 % d’absorption, le sous-score SNLR tombe à 20, et les deux autres composantes sont au plancher.

La lecture experte : un 8,0/100 n’est pas un effondrement des prix — c’est un embouteillage. La médiane du condo monte encore (+2,6 %), et l’acheteur qui croit pouvoir tout négocier se heurte à une réalité : les propriétés bien affichées partent à 97,8 % du prix, parfois au-dessus. Ce qui change, c’est le temps et le choix : 73 jours de délai médian, un inventaire inédit, et un vendeur sur deux qui n’arrive pas à vendre. Pour l’acheteur de condo, c’est la meilleure fenêtre de négociation de l’île ; pour le vendeur, l’affichage au prix du marché n’est plus une option, c’est la condition d’existence de sa vente.

Le marché résidentiel de l’île de Montréal a poursuivi son rééquilibrage en juillet 2026. L’Indice Tardif s’établit à 24,5 sur 100, en zone « acheteur léger » : les ventes reculent de 16,2 % sur un an, une fiche sur trois se retire du marché sans trouver preneur, mais les prix médians, eux, tiennent — et progressent même dans les trois grandes catégories. Un marché où l’acheteur reprend du pouvoir de négociation sans qu’on observe de correction de prix.

Le score du mois : 24,5/100, un marché d’acheteur léger

Méthodologie v2.1 — données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif. Chaque sous-score est borné entre 0 et 100.

La lecture est nuancée : avec 1 022 ventes pour 2 154 nouvelles inscriptions, le SNLR de 47,4 % décrit à lui seul un marché encore proche de l’équilibre. Ce sont les deux autres composantes qui font basculer le score. D’abord, 512 fiches ont expiré durant le mois : 33,4 % des inscriptions qui se sont conclues en juillet se sont conclues… sans vente, contre 25,0 % en juillet 2025. Ensuite, le volume de transactions recule de 16,2 % par rapport au même mois l’an dernier. Moins de ventes, plus de retraits : le rapport de force glisse vers l’acheteur.

Le marché par catégorie — Île de Montréal, juillet 2026

Médianes winsorisées 5/95. $/pi² : superficie habitable pour la copropriété, aire d’étage hors-sol pour les autres catégories. Les 13 ventes de multilogements de 5 logements et plus sont incluses dans le total de l’île (1 022) mais présentées à part des trois segments. Tous les segments ci-dessus reposent sur n ≥ 10 : fiabilité élevée.

Copropriété : le segment sous pression

C’est en copropriété que le rééquilibrage est le plus visible. Le volume passe de 628 ventes en juillet 2025 à 490 en juillet 2026 (−22 %), le délai de vente médian s’étire de 46 à 58 jours et, surtout, 349 fiches ont expiré durant le mois — un ratio d’expiration de 41,6 %, le plus élevé des trois catégories. Autrement dit, sur dix inscriptions de condos qui se sont dénouées en juillet, plus de quatre se sont retirées sans vendre. La médiane progresse pourtant légèrement, à 479 750 $ (+2,3 % sur un an) : les vendeurs qui concluent obtiennent 97,8 % de leur dernier prix demandé, mais ceux qui visent trop haut ne vendent tout simplement pas.

Unifamiliale : toujours ferme et rapide

La maison unifamiliale demeure la catégorie la plus solide de l’île. Avec 339 ventes, une médiane de 825 000 $ en hausse de 9,5 % sur un an, un délai médian de 47 jours et un ratio d’expiration de seulement 19,7 %, le segment reste nettement plus tendu que le reste du marché. La rareté du produit continue de soutenir les prix : les ventes se concluent en médiane à 7 % au-dessus de l’évaluation municipale.

Plex : patient, mais les prix montent

Les plex de 2 à 4 logements affichent 180 ventes, une médiane de 881 000 $ (+6,8 % sur un an) et un délai médian de 49 jours. Le ratio d’expiration de 25,9 % se situe entre les deux autres catégories. Le segment garde son profil habituel : un marché plus patient, où les transactions se négocient davantage (97,0 % du prix demandé), mais où la demande des investisseurs et des acheteurs-occupants soutient une progression des prix supérieure à celle de la copropriété.

Un marché à deux vitesses

Le contraste entre les segments est l’enseignement central de juillet 2026. D’un côté, l’unifamiliale reste un marché de vendeurs dans les faits : peu d’expirations, des délais courts, des prix en forte progression. De l’autre, la copropriété devient clairement un marché d’acheteurs : l’offre s’accumule, les délais s’allongent et près d’une fiche sur deux qui s’est dénouée en juillet s’est retirée sans vendre. Le score global de 24,5 est la moyenne de ces deux réalités — il ne faut pas le lire comme si toutes les catégories, ni tous les quartiers, vivaient le même marché.

Prix inscrit vs prix vendu : ce que révèle la négociation

Toutes catégories confondues, la médiane des prix d’inscription initiaux des propriétés vendues en juillet s’établit à 724 500 $, la médiane des derniers prix affichés à 700 000 $ et la médiane des prix vendus à 695 000 $. La vente type s’est conclue à 96,4 % du prix d’inscription initial, mais à 97,5 % du dernier prix affiché : l’écart entre ces deux ratios, c’est la baisse de prix consentie en cours de route. De fait, 30,8 % des propriétés vendues en juillet avaient réduit leur prix au moins une fois avant de trouver preneur (28,7 % en juillet 2025), avec une baisse médiane de 5,3 % lorsqu’il y a eu ajustement. La leçon est constante d’un mois à l’autre : le marché ne refuse pas de payer — il refuse de surpayer, et il attend que l’affichage rejoigne la valeur.

Délais de vente : 53 jours, mais la décision se prend en 35

Le délai médian entre l’inscription et la vente ferme atteint 53 jours à l’échelle de l’île, contre 46 jours en juillet 2025 — sept jours de plus en un an, cohérent avec la montée des expirations. Nuance importante : la médiane du délai jusqu’à la promesse d’achat acceptée n’est que de 35 jours. Autrement dit, une propriété bien positionnée trouve son acheteur en cinq semaines ; le reste du délai, c’est la réalisation des conditions. Les vendeurs qui ne reçoivent aucune offre sérieuse après 35 à 40 jours ont donc un signal clair : le marché a vu la propriété, et c’est le prix qui parle.

La surenchère n’a pas disparu — elle s’est concentrée

Même dans un marché à 24,5/100, 157 propriétés — 15,4 % des ventes du mois — se sont vendues au-dessus du dernier prix demandé (contre 21,9 % en juillet 2025). Et quand la surenchère se produit, elle demeure réelle : ces ventes se concluent en moyenne à 103,8 % du prix demandé (médiane 102,3 %), avec une pointe à 116,8 %. Fait à noter, c’est le plex qui surenchérit le plus souvent : 22,8 % des plex vendus ont dépassé leur prix demandé (moyenne de 103,8 % quand c’est le cas), contre 14,7 % en unifamiliale (moyenne 104,3 %) et 13,1 % en copropriété (moyenne 103,6 %). Le message aux acheteurs : un marché d’acheteur léger n’est pas un marché sans concurrence — les propriétés justement affichées attirent encore des offres multiples, pendant que les autres expirent.

Les secteurs les plus actifs de juillet 2026

Ventes fermes de juillet 2026 par arrondissement (n ≥ 10). Délai médian : de l’inscription à la vente ferme.

Le Sud-Ouest et Ville-Marie se partagent le titre de secteur le plus actif avec 77 ventes chacun — mais leurs profils diffèrent : 57 jours de délai médian dans le Sud-Ouest, 74 dans Ville-Marie, où l’offre de condos du centre-ville se digère lentement. Le segment le plus actif de l’île est la copropriété de Ville-Marie (72 ventes), devant celle du Sud-Ouest (60) et de Rosemont–La Petite-Patrie (41).

Le vrai point chaud du mois, c’est toutefois Rosemont–La Petite-Patrie : 73 ventes, un délai médian de 42 jours, 98,8 % du prix demandé obtenu — et 30,1 % des ventes conclues au-dessus du prix affiché, de loin le taux de surenchère le plus élevé des grands secteurs. À l’autre bout du spectre de vitesse, Dollard-des-Ormeaux (36 jours) et Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (39 jours) affichent les délais les plus courts de l’île, tandis que Ville-Marie (74 jours), Kirkland (74 jours), Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (70,5 jours) et Verdun (70 jours) ferment la marche.

Contexte macroéconomique

La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 15 juillet 2026, en se disant un peu plus optimiste sur l’économie canadienne, dont elle projette une croissance de 0,7 % en 2026. L’inflation a ralenti à 2,8 % en juin. Les meilleurs taux fixes 5 ans assurés se situent autour de 4,09 %. Pour le marché montréalais, ce contexte est neutre à légèrement favorable : le coût d’emprunt s’est stabilisé, mais il ne baisse plus assez vite pour relancer à lui seul un volume de ventes en recul.

Ce que ça veut dire concrètement

Vous vendez un condo. Le message des chiffres est sans ambiguïté : à 41,6 % d’expirations, le prix d’entrée fait toute la différence. Les condos vendus en juillet ont obtenu 97,8 % du dernier prix demandé — les vendeurs bien positionnés vendent, et vendent près de leur prix. Ceux qui testent le marché au-dessus de sa valeur rejoignent les 349 fiches expirées du mois. Une évaluation rigoureuse et un prix juste dès la mise en marché valent mieux que trois baisses de prix successives.

Vous cherchez une maison. Le rééquilibrage de l’île ne s’est pas encore rendu à l’unifamiliale : avec un ratio d’expiration de 19,7 % et une médiane en hausse de 9,5 % sur un an, le segment demeure compétitif. Le levier de l’acheteur y est réel mais limité ; il se joue sur la préparation — préapprobation solide, capacité d’agir vite — plus que sur la négociation agressive du prix.

Vous investissez dans un plex. Le marché des 2 à 4 logements offre le meilleur des deux mondes de juillet : plus de choix et de patience qu’en unifamiliale (25,9 % d’expirations, 49 jours de délai médian), mais des prix qui continuent de progresser (+6,8 % sur un an). Les vendeurs acceptent en médiane 97,0 % du prix demandé : il y a une marge de négociation, sans que le segment soit en solde.